【保証金とは？】ビジプリ不動産業界用語辞典

保証金の定義と不動産契約における役割

「保証金」とは、賃貸契約において、借主が将来的に発生する可能性のある損害や債務を担保する目的で、契約時に貸主に預け入れる金銭です。賃料の滞納、原状回復費用、契約違反による損害などに充当される場合があり、退去時に未使用分が返還されます。

保証金は居住用物件よりも、店舗、事務所、倉庫などの事業用不動産において一般的に用いられます。金額は契約内容や地域によって異なりますが、賃料の6か月?12か月分程度が設定されることもあります。

契約書には保証金の金額、支払時期、返還条件、償却（控除）規定などが明記され、契約終了後に精算されるのが通常です。

保証金は貸主にとってはリスク軽減策であり、借主にとっては信用の証明でもあります。高額な物件ほど保証金の比重が大きくなり、交渉の対象や経営判断に直結する重要な要素です。

保証金という言葉の由来と歴史的背景

「保証金」という語は、「保証」＝責任を負って請け負う、「金」＝金銭という意味から成り、何らかの責任や義務の履行を担保するために支払われる金銭を意味します。

日本において保証金という概念が賃貸に導入されたのは、事業用不動産の取引が本格化した昭和中期以降とされています。特に都市部において店舗やオフィスの需要が高まり、貸主が借主の信用力を測る手段として保証金の制度が確立されました。

従来は「敷金」との区別が明確でなかった時代もありましたが、保証金はより高額で、事業用に特化して扱われるようになり、償却（一定金額を返還しない）制度とともに発展しました。

1990年代のバブル崩壊後には、過剰な保証金慣行の見直しも進められ、金額の合理性や返還の明確化が求められるようになりました。現在では保証金に関する条項は契約書の中でも重要な交渉ポイントの一つです。

現代における保証金の運用と課題

現代の不動産実務において、保証金は貸主のリスクヘッジおよび借主の信頼性の証として、事業用物件を中心に活用されています。住宅用賃貸では「敷金」が主流ですが、オフィス・店舗・倉庫などでは保証金という名称で設定されることが多いです。

保証金の特徴的な制度として「償却」があります。これは契約終了時に一定額を返還せず、貸主側の収益とする仕組みであり、主に次のように運用されます。

・保証金：600万円

・償却：20％（＝120万円）

→契約終了時に480万円を返還

このように、あらかじめ返還しない額を定めることで、貸主側の損害リスクをあらかじめ織り込むことが可能となります。

一方で、保証金には以下のような課題も指摘されています。

・金額が高額になりがち：中小企業や個人事業主にとっては初期費用の負担が大きい。

・返還トラブル：契約内容が曖昧で、退去時の返還金額をめぐって貸主・借主間で争いが生じやすい。

・利息の取扱い：長期間預けるにもかかわらず、利息の支払いがされないケースが多く、公正さが問われる。

これらの問題に対処するため、最近では保証金不要物件や、家賃保証会社の活用により保証金を代替する契約形態も登場しています。

また、契約の自由原則のもと、保証金の額や償却条件などを柔軟に設定することができるため、契約交渉力や不動産会社の助言が借主側にとって非常に重要となります。

まとめ

保証金とは、主に事業用不動産の賃貸契約において、将来の債務や損害に備えて借主が貸主に預ける金銭です。

その目的はリスク回避であり、契約満了後に精算・返還されることが前提ですが、償却制度などによって一部が返還されない場合もあります。

近年は柔軟な契約形態や保証会社の登場により、保証金制度の見直しも進んでおり、契約の透明性とバランスの取れた運用が今後の課題といえるでしょう。