【普通借地権とは？】ビジプリ不動産業界用語辞典

普通借地権の定義と契約の特徴

「普通借地権」とは、借地借家法に基づいて設定される借地権で、建物の所有を目的として土地を借りる契約のうち、期間満了後にも契約の更新が認められるものです。これは1992年に施行された借地借家法により定義され、それ以前の旧借地法に基づく契約と同様に、借主が強く保護される制度です。

普通借地権の主な契約条件は以下の通りです。

・契約期間：初回は30年以上、更新後は20年以上の期間が設定されるのが原則。

・更新の有無：契約期間満了時に借主が更新を申し出れば、原則として契約は更新される。

・建物の買取請求権：借主が建物を譲渡または改築する際、一定条件下で貸主に対する請求権が生じる。

また、借主が建物を取り壊し、土地を明け渡すときには原状回復義務があるものの、契約更新によって借地利用が継続される可能性が高いことが特徴です。

普通借地権という言葉の由来と制度の歴史

「普通借地権」という名称は、1992年の借地借家法の施行により、「定期借地権」と対をなす形で生まれた言葉です。従来の借地契約はすべて更新可能であり、これが一般的＝普通であったため、「普通借地権」と呼ばれるようになりました。

もともと日本では、旧借地法（大正10年制定）に基づき、借地契約は非常に借主に有利な内容となっていました。契約期間の定めがあっても、実際には契約更新が当然のものとされ、借地権が半永久的に継続されるという実態がありました。

しかしこれにより、土地所有者側の権利が大きく制限されるという課題が顕在化し、地価の上昇や都市開発の妨げとなる面が指摘されました。このような背景から、土地の有効活用を促進する目的で、「定期借地権」が導入され、「普通借地権」と区別されることになったのです。

現在では、旧借地法下で締結された借地契約は借地借家法に引き継がれつつ、「普通借地権」として扱われています。

普通借地権の活用と課題

現代において普通借地権は、住宅や中小規模の事業用地など、多くの不動産取引において利用されています。特に以下のようなケースで広く活用されています。

・地主が土地を手放さずに収益を得たい場合

・土地購入に比べて初期コストを抑えて建物を所有したい場合

・地域に長年根ざした住居や店舗の継続利用

借主にとっては長期間にわたって土地を使用できる点が大きな利点であり、建物の資産価値を維持しやすいというメリットもあります。一方、地主にとっては、契約終了後も借地人の退去を求めるには「正当事由」が必要であり、契約の自由が制限される場合があります。

また、以下のような課題も存在します。

・更新の度に条件変更の交渉が発生し、トラブルに発展する可能性がある

・借地権の譲渡や転貸に制限があるため、自由な活用に制約がかかる

・借地上に建物がある場合、その処分や担保設定に制限が伴うことがある

このため、契約締結時には将来的な更新条件や譲渡制限、建物の扱いなどについて明確な取り決めをしておくことが望まれます。

最近では、都市部の開発や土地流動化の促進の観点から、定期借地権の活用が増加傾向にある一方で、地域密着型の居住利用や代替が難しい用途では普通借地権のニーズも根強く残っています。

まとめ

普通借地権とは、建物所有を目的に土地を長期間借りるための借地権であり、契約更新を前提とした借主保護に重点を置いた制度です。

借主にとっては安定的な土地利用が可能である一方、地主にとっては契約更新による拘束が生じるため、契約内容の慎重な検討が必要です。

今後も、定期借地権と普通借地権の特性を適切に使い分けることで、不動産の有効活用と公正な取引の両立が図られることが期待されます。