【瑕疵担保責任とは？】ビジプリ不動産業界用語辞典

瑕疵担保責任の定義と不動産取引における意義

瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して引き渡した目的物（不動産など）に通常認められない隠れた欠陥、すなわち瑕疵があった場合に、買主に損害が生じないように補償する法的義務をいいます。

この責任は、売主がその瑕疵の存在を知らなかったとしても免れないという点で特徴的で、過失の有無を問わず一定の期間内であれば責任を負うとされています。

不動産売買においては、以下のような問題が対象となることが多いです。

・建物の雨漏りや基礎のひび割れ

・シロアリ被害や構造躯体の腐食

・違法建築であること（建築基準法違反）

・地中埋設物の存在や土壌汚染

売買契約の締結時点では表面化しておらず、買主が通常の注意をもっても発見できなかった欠陥が、引渡し後に明らかになった場合に、売主が補修・損害賠償・契約解除といった対応を求められる可能性があります。

瑕疵担保責任の語源と法的変遷

「瑕疵担保責任」という言葉は、「瑕疵」＝欠陥、「担保」＝保証、「責任」＝義務という意味から成り立ち、買主に不利益が生じた際に、売主が一定の保証責任を負う制度を表します。英語では “Warranty Against Defects”、フランス語では “Garantie des vices cach?s” と訳されます。

この制度は古くから存在し、民法第570条に規定されていました。旧民法の下では、以下のような要件が求められました。

・目的物に隠れた瑕疵があること

・その瑕疵により契約目的が達成できないこと

・買主が瑕疵を知ってから1年以内に通知すること

しかしながら、これらの規定は適用範囲や判断基準が曖昧であり、売主・買主間のトラブルが頻発していました。そのため、2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は廃止され、契約不適合責任として再編成されました。

この新制度では、契約内容に適合しない点すべてが責任の対象となり、隠れた瑕疵に限定されなくなったため、実務上は売主の説明責任・契約文書の明確化がさらに重視されるようになっています。

現代不動産実務における瑕疵担保責任（契約不適合責任）

改正後の実務では「契約不適合責任」という新しい法的枠組みが適用されていますが、「瑕疵担保責任」という表現は今なお実務や業界文書の中で頻繁に使用されています。以下は現在の実務における特徴です。

・明示された契約内容との不一致があれば責任が発生する

・買主は契約不適合を知った時から1年以内に通知すれば権利を行使可能

・売主が宅地建物取引業者である場合、原則として免責条項を設けることができない

買主は、以下の権利を選択的または併用して行使できます。

・追完請求（修理や代替物の提供）

・代金減額請求

・損害賠償請求

・契約解除

これにより、売主にとってはリスク管理が一層重要となり、以下のような対策が実施されるようになっています。

・インスペクション（建物状況調査）による事前開示

・告知書や契約書における事実の正確な記載

・瑕疵保険への加入

また、心理的瑕疵や周辺環境に関するトラブルも、契約不適合の一部と見なされる可能性があるため、実態に即した誠実な情報提供が求められています。

まとめ

瑕疵担保責任とは、不動産に欠陥があった場合に売主が買主に対して負う責任のことを意味し、2020年の民法改正以降は「契約不適合責任」として再定義されています。

契約内容に適合しない不動産が引き渡された場合、買主は様々な法的救済手段を行使でき、売主には正確な説明と文書化の義務が課せられます。

今後も不動産取引の信頼性向上のためには、契約条項の整備と誠実な開示を徹底し、法改正の趣旨を正しく理解した対応が必要不可欠です。