【契約不適合責任とは？】ビジプリ不動産業界用語辞典

契約不適合責任の定義と不動産取引における意義

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、契約書に記載された内容や品質・性能と異なっていた場合に、売主や請負人が買主に対して負う責任を指します。

この責任は、以下のような状況で適用されます。

・建物に重大な欠陥（雨漏り、シロアリ被害、耐震性不足など）がある

・土地に地中埋設物や土壌汚染が存在する

・契約で合意した面積や構造と異なる内容で引き渡された

・法令違反により再建築が不可であるにもかかわらず、その説明がなかった

重要なのは、「隠れた瑕疵」に限定されず、契約内容に合致していなければ責任が発生する点です。この点で、旧民法の「瑕疵担保責任」とは明確に異なり、契約内容が基準となることから、契約書の記載や説明義務が非常に重要となっています。

買主は、契約不適合が判明した場合、以下の対応を請求できます。

・追完請求（補修・代替物の提供）

・代金減額請求

・契約解除

・損害賠償請求

これらは、不適合を知ったときから1年以内に通知する必要があります。

契約不適合責任の由来と法改正の背景

「契約不適合責任」という制度は、2020年4月の民法改正によって導入されました。従来の「瑕疵担保責任」は、民法第570条などに基づき、「隠れた欠陥」に限って売主が責任を負う制度でしたが、以下のような課題がありました。

・「隠れた」という文言が曖昧で、紛争が起きやすい

・欠陥の定義が狭く、契約内容とのずれがあっても救済されないケースがあった

これに対し、改正民法では、契約の内容に適合しているかどうかを判断基準とする「契約不適合責任」へと制度を改め、取引の透明性と救済の明確化を図りました。

この改正により、買主は欠陥の種類や売主の認識にかかわらず、契約の約束が果たされていない限り、請求権を行使できるようになりました。さらに、請求できる内容が拡充され、選択的に複数の救済手段をとることも可能になったのです。

この変化は、消費者保護の強化とともに、売主や宅建業者の説明責任の明確化にもつながっており、契約書や重要事項説明書の記載内容の精緻さが実務的に極めて重要となっています。

現代の不動産実務における契約不適合責任の対応と課題

不動産業界では、契約不適合責任の導入により、以下のような実務対応が求められています。

・契約書における目的物の詳細な記載（面積、構造、法的制限など）

・インスペクション（建物状況調査）の実施と結果の開示

・物件告知書の整備と売主による情報提供の徹底

・重要事項説明における明確なリスク説明

また、契約不適合責任が及ぶ期間や範囲については、契約書上で特約を設けることも可能ですが、消費者契約である場合や宅建業者が売主となる場合には、免責条項が無効とされるケースもあります。

一方、現場では以下のような課題も存在します。

・心理的瑕疵や周辺環境の不適合が判断しづらい

・責任の所在（施工者か売主か）が不明確になることがある

・物件の引渡し後、長期間経過してからのトラブル対応が困難

これらの課題に対応するためには、売主・仲介業者・買主の間で、情報の共有と明確な記録を行うことが不可欠です。特に中古住宅の場合は、建物の経年劣化をめぐる紛争も多いため、適切な事前調査と説明がリスク回避に直結します。

また、実務では、瑕疵保険や保証制度の活用も普及しており、売主が事前に保険加入することで、買主への補償リスクを低減する動きも進んでいます。

まとめ

契約不適合責任は、売買契約において引き渡された不動産が契約通りでなかった場合に、売主が負う責任を明確化する制度であり、2020年の民法改正で導入されました。

従来の「瑕疵担保責任」よりも広い範囲で買主を保護し、契約の具体性と説明責任の重要性を高める仕組みとなっています。

今後も契約不適合責任は、不動産取引における透明性と信頼性の確保を支える重要な法制度として、実務の中で着実に運用されていくことが求められます。