不動産業界における専任媒介とは？
不動産業界の分野における専任媒介（せんにんばいかい、Exclusive Brokerage Agreement、Contrat de m?diation exclusive）とは、不動産の売却や賃貸を希望する所有者が、1社の不動産業者（宅建業者）とだけ媒介契約を締結し、当該業者に取引成立のための活動を一任する契約形態を指します。ただし、自己発見取引（売主自身が買主を見つけること）は認められており、専属専任媒介との違いがこの点にあります。
専任媒介の定義と契約内容の特徴
専任媒介とは、不動産の所有者が特定の1社の宅地建物取引業者とだけ媒介契約を結び、売却や賃貸の取引成立に向けて独占的に依頼する契約形態です。
専任媒介契約を結んだ場合、所有者は他の不動産業者と並行して媒介契約を結ぶことはできません。一方で、自己発見取引（自ら見つけた買主や借主との契約）は認められており、この点が専属専任媒介契約との大きな違いとなっています。
この契約により、不動産会社には以下のような法的義務が発生します。
・媒介契約の有効期間は最大3か月（更新可能）
・レインズ（指定流通機構）への登録義務（契約から7日以内）
・依頼者への業務報告義務（14日に1回以上）
これにより、売主・貸主は販売活動の進捗状況を定期的に把握できるというメリットがあります。
専任媒介という言葉の由来と制度の背景
「専任媒介」は、「専任」＝1つに限定して任せる、「媒介」＝契約を仲立ちするという語からなり、特定の不動産会社に取引支援を一任する契約形態を表します。英語では “Exclusive Brokerage Agreement”、フランス語では “Contrat de m?diation exclusive” と表現されます。
この制度は、不動産流通市場における業務の透明性と効率化を目的として、宅地建物取引業法によって定められています。特に1990年代以降、不動産売買における情報の非対称性や囲い込み問題が顕在化したことから、レインズへの登録義務や報告義務など、制度面での整備が進められました。
専任媒介契約は、媒介契約の三類型（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）の中間に位置する契約形態であり、情報公開と売主の自由のバランスをとった仕組みとされています。
今日では、主に以下のようなケースで専任媒介が選ばれています。
・自分でも買主を探す努力をしたいが、不動産会社にも力を入れてもらいたい
・媒介業者に一元管理を任せたいが、完全な専属契約までは避けたい
その結果、不動産会社と所有者との信頼関係を築きやすい契約形態として、広く活用されています。
専任媒介契約の実務上の運用と注意点
実務における専任媒介契約の流れは以下の通りです。
1. 媒介契約の締結：媒介契約書において契約形態、媒介報酬、契約期間などを記載
2. 物件調査・査定の実施：現地調査、登記簿確認、市場調査
3. レインズへの登録：契約から7日以内に物件情報を登録
4. 広告・販売活動の開始：ポータルサイト、チラシ、内見の実施など
5. 依頼主への進捗報告：14日に1回以上、状況を文書またはメール等で報告
専任媒介には以下のようなメリットがあります。
・販売活動が集中するため、早期成約が期待できる
・情報管理が一元化され、トラブルの防止につながる
・報告義務があるため、売主が状況を把握しやすい
一方で、以下のような注意点もあります。
・一社に限定することで、他業者からの広域的な紹介機会が減少する可能性
・囲い込み（他業者の顧客紹介を拒否）により情報の流通が阻害される懸念
・契約内容や報告が曖昧な場合、進捗不明や営業活動の不透明さが問題に
これらの問題に対応するためには、信頼できる宅建業者の選定が不可欠です。また、媒介契約書の内容をよく理解し、不明点があれば事前に確認することが大切です。
まとめ
専任媒介とは、1社の不動産業者とだけ媒介契約を結び、売却活動を任せる契約形態であり、自己発見取引が可能な点で専属専任媒介と異なります。
契約義務や報告制度が整備されているため、売主にとっては販売活動の可視化と管理がしやすく、信頼できる業者に出会えれば効率的な取引が実現できます。
今後も専任媒介は、所有者の自由度と業者の責任を両立させる制度として、不動産市場の中で重要な役割を担い続けるでしょう。
