不動産業界における専属専任媒介とは？
不動産業界の分野における専属専任媒介（せんぞくせんにんばいかい、Exclusive Right-to-Sell Agreement、Contrat de m?diation exclusive avec obligation d’interm?diation）とは、不動産の売却または賃貸に際し、依頼者が特定の不動産会社1社と独占的に媒介契約を締結し、自己発見取引も行わず、すべての取引成立をその業者に委ねる契約形態を指します。もっとも拘束力が強い媒介契約であり、積極的な営業活動と早期成約が期待されます。
専属専任媒介の定義と法的特徴
専属専任媒介とは、不動産の売主や貸主が1社の宅地建物取引業者とだけ媒介契約を結び、その業者に対して独占的かつ包括的に取引成立の業務を委託する契約形態です。
専任媒介との大きな違いは、自己発見取引ができない点です。つまり、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず媒介契約を結んでいる不動産業者を通じて契約しなければなりません。
この契約形態において、不動産業者は以下のような法的義務を負います。
・契約締結から5日以内にレインズ（指定流通機構）へ物件情報を登録
・7日に1回以上、業務処理状況を売主に報告する義務
・媒介契約の有効期間は3か月以内（更新可）
これにより、不動産会社はより積極的かつ継続的な販売活動を行うことが求められます。
専属専任媒介の由来と制度の背景
「専属専任媒介」という用語は、「専属」＝自己発見取引の禁止、「専任」＝他社との契約を禁止、という二重の制限を持ち合わせることから成り立っています。
英語では “Exclusive Right-to-Sell Agreement”、フランス語では “Contrat de m?diation exclusive avec obligation d’interm?diation” と訳され、すべての取引行為が媒介業者を通じて行われる点が強調されます。
この制度は、日本の宅地建物取引業法の下で、不動産取引の円滑化と情報の透明性を目的として定められてきました。とくに1990年代のバブル崩壊後、不動産業界の信頼性向上を目的に、媒介契約制度の明確化とレインズの義務化が進められました。
専属専任媒介は、媒介契約の中でもっとも厳格な契約であり、以下のようなケースで利用されます。
・早期に確実な売却を希望する
・販売活動を1社に一元化して管理したい
・積極的な広告展開と販売戦略を求める
この契約を結ぶことで、不動産会社は販売リスクの低減と見返りの確保が見込まれるため、より高い優先度で業務にあたる傾向があります。
専属専任媒介の実務的運用と注意点
専属専任媒介契約を結ぶと、業者と売主との関係はより密接になります。以下は一般的な実務フローです。
1. 媒介契約書の締結：媒介報酬、契約期間、活動内容を明記
2. レインズへの登録（5日以内）：全国の業者が物件情報を閲覧可能
3. 販売活動の開始：インターネット広告、現地看板、チラシ配布など
4. 定期報告の実施（7日に1回以上）：内見状況や問い合わせ数などの進捗報告
専属専任媒介のメリットは以下の通りです。
・業者の営業優先度が高く、販売活動に注力してもらいやすい
・販売管理が一元化され、業務の見通しが立てやすい
・定期的な報告義務があるため、進捗が確認しやすい
一方、注意点として以下が挙げられます。
・自己発見取引ができず、直接取引による柔軟な対応が難しい
・囲い込みリスク（業者が他業者の顧客紹介を拒否する）に注意が必要
・不動産業者の営業力に大きく依存するため、信頼できる業者選びが重要
こうした課題に対処するには、契約前に媒介契約書の内容をしっかり確認し、業者の実績や販売体制を比較検討することが推奨されます。
まとめ
専属専任媒介とは、不動産の売却・賃貸にあたり、1社の不動産業者とだけ契約を結び、自己発見取引も含めてすべての取引成立をその業者に託す媒介契約です。
制度上の義務が厳格に定められており、業者側の営業責任も大きくなるため、積極的な販売活動を期待できる反面、柔軟性の欠如というリスクもあります。
今後も専属専任媒介は、効率的かつ確実な不動産売却を実現するための有効な契約形態として活用されていくでしょう。
