不動産業界における建築確認とは？
不動産業界の分野における建築確認（けんちくかくにん、Building Confirmation、V?rification de conformit? au permis de construire）は、建築物を新築・増築・改築または移転する際に、その計画が建築基準法や都市計画法などの関係法令に適合しているかを事前に審査し、許可を受ける制度を指します。建築主は工事着工前にこの確認を得る義務があり、確認済証の交付後でなければ工事を開始することはできません。
建築確認の定義と制度的役割
建築確認とは、建築物を建てる前に、その設計内容が建築基準法その他関連法令に適合しているかを確認・審査する行政手続きのことです。
この制度は、建築主が工事を行う前に建築確認申請を行い、所轄の特定行政庁または指定確認検査機関がその計画内容を審査・確認することで、建物の安全性や周辺環境との調和、都市計画上の整合性を確保することを目的としています。
審査項目の例には以下のようなものがあります。
・用途地域や建ぺい率・容積率の遵守
・高さ制限、日影規制などの斜線制限
・構造、安全性、避難経路などの建築基準
・駐車場の設置やバリアフリー対応などの付随要件
確認が下りた場合は「確認済証」が交付され、これをもって初めて工事に着手することが可能になります。確認を受けずに着工した場合は違法建築物と見なされ、行政指導や是正命令、場合によっては建築中止命令などの対象となります。
建築確認の語源と制度の沿革
「建築確認」という言葉は、「建築」＝建物を造ること、「確認」＝内容や状況が正しいかどうかを確かめることに由来します。英語では “Building Confirmation”、フランス語では “V?rification de conformit? au permis de construire” と表現されます。
日本における建築確認制度の起源は、1950年（昭和25年）に施行された建築基準法にあります。当初は、戦後の住宅不足と都市復興のなかで、安全で秩序ある都市づくりを目的に導入されました。
その後、建築物の高層化・多用途化に伴い、構造基準や避難基準の厳格化が進み、確認制度も段階的に強化されてきました。
1998年には、指定確認検査機関制度が創設され、民間事業者（建築士事務所や検査法人など）も確認業務を行えるようになり、審査の迅速化と柔軟な運用が可能になりました。
2005年の改正では、構造計算偽装問題を受けて確認制度が大幅に見直され、構造安全性のチェック体制の強化と書類の保存義務が明確化されました。
また、近年では省エネ法やバリアフリー法など、複数の法令を横断的にチェックする包括審査の重要性が増しています。
建築確認の実務と現在の運用状況
建築確認が必要となる建築行為の主な例は以下の通りです。
・新築工事（すべての用途・規模の建築物）
・増築、改築、移転（10㎡超の規模の場合）
・一定規模以上の用途変更（例：倉庫から住宅など）
ただし、10㎡以下の増築や軽微な修繕・模様替えについては、確認申請が不要な場合もあります。
建築確認の申請手続きは以下のような流れになります。
1. 設計図書・申請書類の準備
2. 特定行政庁または指定確認検査機関に申請
3. 審査期間（原則7～21日程度）
4. 確認済証の交付
5. 工事着工（着手後の定期検査もあり）
実務上の注意点としては、建築確認の取得前に着工すると違法建築となるため、工期や工程の管理においては確認取得スケジュールを十分に考慮する必要があります。
また、建築確認の対象となるかどうかについては、建築士や行政庁に事前相談を行うことで、スムーズな手続きが可能となります。
近年では、建築確認と併せて行うことが望ましい事前協議事項（景観条例、都市計画施設、法22条区域など）も増加しており、確認審査の複雑化が進んでいます。
そのため、確認申請には豊富な知識と経験を持った建築士の関与が不可欠であり、不動産開発や住宅建築における最初の重要な関門となっています。
まとめ
建築確認とは、建築物の計画が法令に適合していることを事前に審査し、確認済証の交付を受けることによって工事着手が可能となる制度です。
建物の安全性・都市景観・環境配慮などを担保するために不可欠な制度であり、不動産開発の信頼性と透明性を高める法的手続きの柱となっています。
今後も建築確認制度は、環境、エネルギー、災害対策といった社会的課題に応じた建築行政の中核として、不断の制度整備が進められることが期待されます。
