【道路種別とは？】ビジプリ不動産業界用語辞典

道路種別の定義と分類

道路種別とは、法令上の基準に基づいて道路を機能や法的性質に応じて分類したものであり、主に建築基準法における道路種別が不動産実務では用いられます。

建築基準法第42条において、以下のように道路は5つの種類に分類されます。

1号道路（法42条1項1号）：
国道、都道府県道、市町村道など、道路法に基づいて整備された公道。

2号道路（法42条1項2号）：
都市計画法などに基づき、特定の開発区域において整備された道路。

3号道路（法42条1項3号）：
旧都市計画法や旧建築法に基づき、既に建築物が立ち並んでいた道路。

4号道路（法42条1項4号）：
道路として長期間使用されているが、道路法などには該当しない既存道路。

5号道路（法42条1項5号）：
位置指定道路。個人や開発事業者が新たに造成し、特定行政庁の指定を受けた道路。

さらに、2項道路（法42条2項）は、幅員が4メートル未満の既存道路で、建築の際にはセットバックが必要となることが多くあります。

これらの分類は、敷地の接道義務を満たしているかどうかを判断する上で不可欠であり、建築確認申請の成否に直結します。

道路種別の語源と制度の歴史

「道路種別」という言葉は、「道路」＝通行や交通のために設けられた道、「種別」＝分類やカテゴリーを意味し、道路の性質や法的根拠に基づいた分類を指します。英語では “Road Classification”、フランス語では “Cat?gorisation des routes” と訳されます。

この制度の起源は、1950年に施行された建築基準法にさかのぼります。戦後の復興期にあたるこの時代、日本各地で都市計画が進められ、無秩序な開発による災害や衛生問題を防止するため、建築と道路の関係を明確に規定する必要がありました。

特に建築物の安全性、緊急時の避難経路、消防活動の確保を目的に、建築物を建てる敷地が「適法な道路」に接していることを建築条件とし、道路の法的性質を明確化する仕組みとして道路種別が整備されました。

現在では、各市区町村が道路種別図（道路台帳）を整備し、一般市民でも閲覧できるようになっており、不動産取引や開発計画に不可欠な情報となっています。

道路種別の実務的な影響と注意点

不動産取引や建築設計において、道路種別の確認は次のような実務的な影響を与えます。

・建築可否の判断材料：
建築基準法上の道路でない場合、原則として建築不可。

・建築物のプラン設計に影響：
セットバックの要否や道路中心からの斜線制限など、種別ごとに異なる制限が適用されます。

・土地評価と資産価値：
法的に適格な道路に接していれば、土地の活用度が高まり、評価額が上昇する傾向があります。

・開発許可の取得条件：
新たに道路を整備する場合は、位置指定の申請が必要で、行政との協議が不可欠となります。

また、2項道路や位置指定道路に接道する敷地では、通行権の明確化や持分取得、境界の確定といった法的整理が重要になります。

さらに、再建築の可否にも関わるため、古家付き物件や相続物件の取引では、現況の接道と道路種別の正確な照会が必要不可欠です。

行政庁や自治体の建築指導課・都市計画課にて、道路種別の確認が可能であり、不動産業者や建築士と協力して、確実な調査を行うことが望まれます。

まとめ

道路種別とは、道路が法的にどの種別に分類されるかを示すものであり、建築可能性、土地活用、取引価値に大きく影響を及ぼす不動産実務における重要な概念です。

建築基準法第42条に基づく5つの道路区分を正しく理解し、対象地がどの種別に該当するかを把握することが、リスク回避と適切な資産運用の第一歩となります。

今後も道路種別の正確な理解と活用は、法令順守・安全確保・都市整備の観点から、不動産業界において必要不可欠な知識となるでしょう。