【境界確認とは？】ビジプリ不動産業界用語辞典

境界確認の定義と必要性

境界確認とは、土地の境界線（筆界または所有権界）を明確にするために、関係当事者同士が現地で立会いを行い、合意形成を図る手続きです。

境界には主に2種類が存在します。

・筆界：登記簿上の地番ごとの境目。登記上の法的境界を指します。

・所有権界：実際に所有者間で認識している境界であり、筆界と一致しない場合もあります。

境界確認は次のような場面で必要とされます。

・土地売買や分筆時

・建物の建築や増改築時

・相続や財産分与に際して

・近隣とのトラブル防止や解決のため

確認方法としては、隣接地所有者との立会いをもとに、境界点に境界標（鋲、杭、プレートなど）を設置し、その内容を文書（境界確認書や同意書）にて明文化することが一般的です。

この際、土地家屋調査士による現況測量や地積測量図の作成が行われることが多く、正確な記録が求められます。

境界確認の語源と制度の歴史

「境界確認」という語は、「境界」＝土地と土地の区切り、「確認」＝事実を明らかにすること、を意味し、土地の物理的・法的範囲を明確にする行為として用いられます。英語では “Boundary Confirmation”、フランス語では “V?rification des limites” と訳されます。

近代日本において境界制度が制度的に整備されたのは、明治時代の地租改正における土地台帳制度からです。これにより全国の土地に地番が付され、登記簿が整備されましたが、当時の測量技術の限界や現地との整合性不足が残される形となりました。

その後、不動産取引や建築行為の増加に伴い、登記簿と現況の不一致や境界の未確定がさまざまなトラブルの原因となり、境界確認の重要性が一層高まるようになりました。

平成以降には、土地の明確な測量と登記の整合を図るため、国土調査や地籍調査事業の実施、さらに土地家屋調査士制度の整備と法的補完が進められています。

特に都市部や密集地では、境界線が数センチでも評価額や建築可否に影響することがあり、実務上のリスク管理としても欠かせない工程です。

境界確認の実務と注意点

境界確認の実務では、以下のようなプロセスを踏むことが一般的です。

①測量前調査：
登記簿、地積測量図、公図などを確認し、現地との整合を確認。

②現地測量：
土地家屋調査士による正確な測量で境界点の位置を明確化。

③隣接地所有者との立会い：
調査結果をもとに、現地で相互確認。署名・押印を伴う書面合意を行う。

④境界標の設置：
同意された境界点に杭・鋲などを設置し、物理的に可視化。

⑤境界確認書の作成：
記録を文書化し、登記や土地取引の証拠資料とする。

注意すべき点として、以下のようなケースがあります。

・隣地所有者が不明または不在：立会いや同意取得が困難になる。

・境界の主張が対立する：私的交渉では解決せず、筆界特定制度や民事調停を活用する場合がある。

・測量成果が登記情報と異なる：現況と登記のズレを是正するには、地積更正登記が必要。

こうしたリスクを防ぐため、境界確認は事前に計画的に実施し、専門家の関与を通じて証拠性のある資料整備を行うことが重要です。

また、自治体や法務局との連携も求められるため、公的機関との協調体制も実務における重要なポイントとなります。

まとめ

境界確認とは、土地と土地の境界を明確にするために、隣接地所有者などと協議し、現地確認および合意を得る手続きであり、不動産取引や建築、登記におけるリスク回避と円滑な手続きを支える重要な工程です。

土地家屋調査士など専門家と連携し、正確な測量・記録・合意形成を行うことで、境界に関するトラブルや法的不備を未然に防ぐことができます。

今後も境界確認は、土地の価値の安定・信頼性の担保・近隣関係の円滑化に寄与する不可欠な制度として、不動産実務の基礎を担い続けるでしょう。