【延床面積とは？】ビジプリ不動産業界用語辞典

延床面積の定義と算出基準

延床面積とは、建築物の各階にある床面積をすべて合計した面積を指し、建築基準法第2条において正式に定義されています。

この面積には、屋内の居室、廊下、階段、トイレ、収納など、床として使用される空間が含まれます。したがって、地下階や中2階なども含まれ、階ごとに集計される数値です。

ただし、以下のような部分は延床面積に含まれません。

・吹き抜け部（ただし床がない部分に限る）

・ピロティ（柱だけで構成される空間）

・バルコニーや庇など、屋根はあるが床のない部分

また、容積率の算定においては、延床面積の一部が除外されるケース（駐車場や共用廊下など）もありますが、それは別途「容積率不算入部分」として扱われます。

このように、延床面積は建築物のボリューム（規模）を客観的に示す数値として、都市計画、法規制、建物評価のいずれにおいても極めて重要な指標となります。

延床面積の語源と制度の歴史

「延床面積」という言葉は、「延べ」＝積み重ねたもの、「床面積」＝建物の床にあたる部分の広さという意味を持ち、建物全体の各階床面積の合計を表す言葉です。英語では “Total Floor Area”、フランス語では “Surface de plancher totale” と訳され、各国の建築関連制度において共通の概念として採用されています。

日本でこの概念が制度として明文化されたのは、1950年の建築基準法の制定によるものです。

戦後の都市再建と人口増加に対応するため、都市の健全な発展や居住環境の確保が政策課題となり、その中で建築物の規模を明確に把握する必要が生じたことが、制度化の背景にあります。

特に、建築面積との区別や、容積率・建ぺい率といった都市計画制度との整合性を保つために、延床面積という指標が不可欠な存在となりました。

今日では、建築確認申請書や建築物登記簿、売買契約書、設計図書などにも記載され、不動産評価や資産管理における基本情報として活用されています。

延床面積の実務上の活用と注意点

延床面積は、不動産のあらゆる局面において実務的に活用されています。

・容積率の計算：
容積率＝延床面積 ÷ 敷地面積で算出され、建築可能な最大床面積の制限基準となります。

・資産評価と不動産価格：
床面積に比例して建物の価値が決まるため、固定資産税評価額や賃料算定の基準にも用いられます。

・建築確認や登記申請：
建築確認時には設計図と延床面積の整合性が審査対象となり、不動産登記簿にも延床面積が明記されます。

・売買契約や賃貸契約における面積表記：
延床面積が居住空間の大きさとして説明されることが一般的です。

一方で、次のような注意点も存在します。

・不動産広告との混同：広告で用いられる「専有面積」や「使用面積」とは異なり、延床面積には共用部や吹き抜けの扱いが異なるため、注意が必要です。

・増改築による延床面積の変更：建物の一部を増築した場合、建築確認申請と登記変更が必要となることがあります。

・地下やロフトの取り扱い：特定の用途や天井高、床面積の割合により、延床面積に含まれないことがあります。

正確な延床面積の把握は、建築士や土地家屋調査士など専門家との連携により確認することが推奨されます。

まとめ

延床面積とは、建物の各階の床面積を合計した面積を意味し、容積率、資産評価、設計審査、不動産取引などあらゆる場面で基準となる不動産の核心的な指標です。

延床面積の適正な理解と運用は、都市環境の健全な形成と法令順守に直結するものであり、不動産実務に携わる上で欠かせない知識の一つです。

今後も延床面積は、建築と都市開発の合理的なバランスを支える重要な指標として、不動産業界での活用が続いていくでしょう。