不動産業界における内法とは？
不動産業界の分野における内法（うちのり、Measured Inside、Mesure int?rieure）とは、建物の床面積を測る際に、壁の内側から内側までを基準として算出される面積のことを指します。登記簿に記載される面積や固定資産税評価、住宅ローンの審査などの公式な用途に使用される実質的な居住可能空間の指標です。壁芯面積よりも狭く表示されるのが一般的であり、取引時の比較や契約内容の確認で重要な要素となります。
内法の定義と壁芯との違い
内法とは、建築物の床面積を測定する際に、壁の内側（内面）から内側までを基準とする面積計測方法です。
具体的には、隣り合う部屋や住戸の間仕切り壁の「内側の仕上げ面」から「反対側の内側の仕上げ面」までの寸法で、居住者が実際に生活するために使える可動スペースの面積を示します。
内法と対比されるのが「壁芯（かべしん）」です。壁芯は壁の中心線同士の間隔を基準とするため、同じ空間でも数％大きく表示される傾向があります。
たとえば、内法面積が60㎡の住戸であれば、壁芯では62?64㎡程度になる場合があります。
内法面積は、以下の場面で特に重要視されます。
・不動産登記簿への記載面積
・固定資産税や登録免許税の課税根拠
・住宅ローンの審査・評価基準
このように、内法は法律的・行政的な基準として正式に採用される実質的な面積であり、契約や課税に直結する非常に重要な指標です。
内法の語源と制度の背景
「内法」という語の由来は、「内」＝内部、「法」＝物差し、つまり「建物の内部を基準とした測り方」という意味に由来しています。英語では “Measured Inside”、フランス語では “Mesure int?rieure” と訳されます。
日本における内法の面積概念は、登記制度の整備が進んだ明治時代後期に、土地と建物の権利を明確化する中で制度化されました。
戦後の不動産需要拡大とともに、建物表示登記が不動産取引の出発点として重要視されるようになり、その際に建物の登記面積として内法が採用されるようになりました。
一方で、住宅広告や販売資料では「壁芯面積」が広く使われるため、登記面積と販売表示面積の違いによる混乱が生じやすくなりました。
この背景から、1990年代の不動産公正競争規約において「壁芯または内法のどちらで表記しているかを明示する義務」が課され、現在では広告と契約書類での面積整合が重視されています。
さらに、内法面積は建物の減価償却資産や耐用年数の計算にも利用されることから、不動産の資産的価値を評価する際の基礎データとしても活用されています。
内法の実務的利用と注意点
内法面積は、不動産取引のさまざまな場面で具体的に利用されています。
・登記情報における建物面積：
法務局に記録される建物の面積は、内法によって測定された正確な数値です。
・税務処理における面積基準：
固定資産税や不動産取得税、登録免許税はすべて登記面積（内法）を基準とします。
・住宅ローンや担保評価：
金融機関が物件の担保価値を査定する際は、登記簿の内法面積が採用されます。
・リノベーションや設計見積もり：
正確な内寸が把握されていることで、リフォーム費用や間取り変更の計画に反映しやすくなります。
しかし、実務上では以下のような注意点もあります。
・壁芯面積との混同：
購入者が壁芯面積を専有面積と誤認してしまうと、「思ったより狭い」といったトラブルにつながります。
・マンションの共有部との区別：
バルコニーや玄関ポーチなどは専有部分ではなく共用部に分類されるため、内法面積には含まれません。
・計測方法による誤差：
古い建物では、建築当時の内法測定と現況に差がある場合もあり、現況調査が必要なケースもあります。
したがって、不動産購入時には登記簿面積＝内法面積であることを理解した上で、図面上の壁芯面積との違いを事前に説明してもらうことが重要です。
まとめ
内法とは、建物の床面積を測定する際に壁の内側から内側までを基準とする測定方法であり、登記・税務・資産評価・融資審査において公式かつ信頼性の高い指標です。
不動産取引においては、壁芯との違いを理解し、面積の根拠が何であるかを明確にすることが、誤認やトラブルの防止につながります。
今後も内法は、実質的な居住空間の正確な把握と法的整合性を担保する不動産の基本要素として不可欠な存在であり続けるでしょう。
