不動産業界における実勢価格とは？
不動産業界の分野における実勢価格（じっせいかかく、Actual Market Price、Prix r?el du march?）とは、実際に市場で取引された不動産の価格、あるいは同様の条件下で成立が見込まれる取引価格を指します。公的価格（公示価格や路線価など）とは異なり、現場の需給バランスや個別の交渉要因などが反映されたリアルな価格であるため、売買や投資の意思決定において重要な参考情報となります。
実勢価格の定義と算出の背景
実勢価格とは、不動産市場において実際に成立した売買価格、または類似物件に基づいて現実的に成立するであろう取引価格の水準を示す用語です。
これは、国が定める公的な評価額（公示価格・基準地価・固定資産税評価額など）とは異なり、取引当事者間で個別事情や市場動向に応じて決まる金額であるため、変動幅が大きくなる傾向があります。
たとえば、売主の売却動機（早期売却希望など）、買主の事情（立地希望、予算）、不動産会社の媒介条件などが加味され、価格交渉や周辺事例の影響を受けながら形成されるのが実勢価格です。
算出には次のような方法が用いられます。
- 不動産取引事例（レインズ、成約価格など）の分析
- 近隣物件の販売価格との比較
- 鑑定評価の一要素としての参考
このように、現場のリアルな動きに即した価格情報として、実勢価格は不動産売買や査定において重視されます。
実勢価格の言葉の由来と歴史
「実勢価格」という言葉は、「実際の」「勢い・動向」を表す「実勢」と、「価格」の組み合わせによる造語で、市場の現実的な動向を反映した価格という意味を持ちます。
英語では “Actual Market Price”、フランス語では “Prix r?el du march?” と訳され、いずれも現場の価格という意味合いが含まれています。
この言葉が一般に用いられるようになったのは、バブル経済期の1980年代後半に不動産価格が急激に高騰し、公的価格との乖離が顕著になったことが背景にあります。
当時、多くの土地取引が評価額を大きく上回る金額で行われ、実勢価格との乖離が税務・取引の両面で問題視されました。
その後、1990年代のバブル崩壊を経て、公的価格の見直しが進められましたが、なお市場実態を示す指標としての実勢価格の重要性は残り続け、不動産業界や鑑定分野で定着した用語となっています。
まとめ
実勢価格とは、実際の不動産市場で成立する取引価格を意味し、リアルタイムな価値判断の基準として売買・査定・投資において重要視されています。
公的価格とは異なる視点から不動産の価値を把握するため、市場分析や価格交渉の根拠として今後も幅広く利用されることが期待されます。
