不動産業界における越境とは？
不動産業界の分野における越境（えっきょう、Encroachment、Empi?tement）とは、隣接する他人の土地に建物や工作物の一部がはみ出している状態を指します。具体的には、屋根や雨樋、ブロック塀、植木の枝などが隣地に入り込んでしまっているケースが該当します。土地や建物の権利関係に大きな影響を与える問題であり、トラブルの原因となりやすいため、売買や建築計画の前に十分な確認と対応が必要とされます。
越境の定義と具体的な事例
越境とは、ある不動産（主に建物や構造物）が、所有者の敷地を越えて他人の土地に物理的に侵入していることを意味します。これは法律上の境界線（筆界）を超えて設置された物や、自然に伸びたものも含まれます。
代表的な越境の例には以下のようなものがあります：
- 建物の屋根や雨樋が隣地の空間にはみ出している
- ブロック塀やフェンスが越境して設置されている
- 樹木の枝が隣地にはみ出している
- 電線やエアコンの室外機などが越境している
特に都市部の密集地では敷地の境界が複雑で、意図せず越境してしまうケースも少なくありません。このような越境が発見された場合、相手方との協議や是正措置、場合によっては覚書の取り交わしが必要になります。
越境の歴史と法的背景
日本において越境問題が注目されるようになった背景には、都市化に伴う住宅密集と土地境界の曖昧さがあります。特に高度経済成長期において急速に住宅が建てられた地域では、土地の測量が正確でなかったことも多く、越境をめぐるトラブルが表面化しやすい状況が生まれました。
法律上は民法第233条に基づき、越境した枝については所有者が剪定する義務があります。また、建物などの工作物が越境している場合、所有権侵害として撤去請求や損害賠償の対象となることもあります。
しかし実際には、長年にわたり黙認されていた越境については「時効取得」や「容認覚書」が交わされており、法的処理だけでは解決が難しい場合も多くあります。
現代の不動産取引と越境リスク
近年の不動産売買では、越境の有無が価格評価や契約内容に影響を与える要素として重視されています。買主が安心して取引できるように、土地境界確認書や測量図を用いて境界を明確にしたり、越境があれば事前に是正・撤去・覚書対応を行うことが一般的です。
また、新築建築の際には、設計段階で境界ギリギリの構造物が越境しないよう慎重な配置計画が求められます。施工ミスや測量誤差による越境は、訴訟リスクや近隣トラブルの要因となるため、専門家の関与が重要です。
まとめ
越境とは、建物や設備などが敷地を越えて他人の土地に侵入している状態を意味し、不動産取引や建築において見逃せないリスクです。
土地境界の確認と正確な測量、トラブル発生時の迅速な対応が鍵となります。越境問題は「気づかずに済ませてしまうことが命取り」になる可能性があるため、専門家のアドバイスを受けながら、事前確認とリスク管理を徹底することが大切です。
