不動産業界における市街化区域とは？
不動産業界の分野における市街化区域（しがいかくいき、Urbanization Promotion Area、Zone urbaine）とは、都市計画法に基づき、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として指定されたエリアを指します。建築や開発が積極的に認められており、インフラ整備も進んでいるため、不動産取引や開発行為が活発です。建築基準法や都市計画法に基づいた制限を受ける反面、利便性や資産価値が高く、住宅地・商業地・工業地として広く利用されています。
市街化区域の定義と特徴
市街化区域とは、都市計画法に基づき、市街地としての形成が既に進んでいる、または近い将来に市街化を図る区域として指定された地域です。
この区域では、原則としてすべての開発行為や建築行為が認められており、住宅地、商業地、工業地などとしての用途地域の指定も行われます。道路・上下水道・電気・ガスなどの都市インフラ整備が計画的に進められるため、居住性や事業性に優れています。
市街化区域における不動産は、開発許可のハードルが比較的低く、需要が高いため価格も安定しやすい傾向があります。新築住宅の建築やマンション開発、商業施設の建設など、不動産取引が活発に行われるエリアとして重要視されています。
市街化区域の制度的な背景と歴史
市街化区域の概念は、1968年に制定された都市計画法によって導入されました。高度経済成長期における急速な都市拡大と無秩序な開発に歯止めをかけ、計画的な土地利用とインフラ整備を実現するための制度として位置づけられています。
都市計画法においては、市町村が都市計画区域を指定し、その中をさらに「市街化区域」「市街化調整区域」に区分する「区域区分（線引き制度）」を導入しました。これにより、開発を進める区域と抑制する区域を明確に分けることで、過密と過疎の是正や、公共投資の効率化が図られるようになりました。
この制度は、都市の健全な成長を支える都市政策として今日まで維持されており、大都市圏や地方中核都市を中心に幅広く適用されています。
現代における市街化区域の役割と不動産への影響
市街化区域では、開発行為に対する規制が緩やかで、建築確認が取りやすいため、不動産の流通・開発が盛んに行われています。特に、住宅ローンの融資審査や建築会社の設計プランの上でも、市街化区域にあることは一定の信頼性として評価される要素です。
また、都市計画税や固定資産税の評価額が比較的高くなる傾向にありますが、その分、公共サービスや交通インフラが充実しており、住環境としての利便性が高いことが特徴です。
一方、都市計画によって用途地域の指定（例：第一種低層住居専用地域、商業地域など）を受けるため、建築可能な建物の種類や用途、容積率・建ぺい率などに一定の制限が設けられています。
そのため、不動産を取得・活用する際には、都市計画図や用途地域の確認が不可欠です。用途地域に適合しない開発や用途変更には、行政との協議や用途変更手続きが必要となるため、事前の調査と準備が求められます。
まとめ
市街化区域とは、都市計画において計画的に開発を進めることが求められる区域であり、建築や不動産開発が積極的に行われるエリアです。
利便性・資産価値の高さに加え、インフラ整備や行政サービスの充実が魅力とされる一方で、用途制限や法令遵守といった課題もあるため、事前調査と制度理解が重要です。不動産取引や開発において基本となる知識として把握しておくべき概念です。
