不動産業界における瑕疵保証とは？
不動産業界の分野における瑕疵保証（かしほしょう、Defect Warranty、Garantie des vices cach?s）とは、住宅や不動産の売買契約において、引き渡し後に判明した隠れた欠陥（瑕疵）について、売主が一定期間その修補や損害賠償責任を負う制度を指します。特に新築住宅においては法律で最低10年間の保証が義務化されており、住宅購入者を保護する重要な仕組みとして広く認知されています。
瑕疵保証の内容と適用範囲
瑕疵保証とは、住宅などの不動産において、契約時には見つけることが難しかった構造上の欠陥や設備の不備が、引き渡し後に判明した場合に、売主が修理費用や損害の賠償責任を負うという契約上または法的な責任を指します。
特に新築住宅では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、以下の2項目について10年間の保証が義務付けられています。
- 構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁・床・屋根など）
- 雨水の侵入を防止する部分（外壁・屋根など）
中古住宅や賃貸物件の場合には、売主または貸主が任意で契約書上に保証期間や対象内容を明記することが一般的であり、トラブルを避けるためにも事前の確認が重要です。
なお、対象となる瑕疵は「契約締結時に存在していたが、発見できなかった欠陥」に限られ、通常の使用に伴う劣化や経年劣化は対象外となる点に注意が必要です。
瑕疵保証の歴史と法的整備
瑕疵保証の概念は、古くから民法（現・債務不履行責任）に基づく「瑕疵担保責任」として認識されていました。しかし、売主が責任を免除する特約を設けるケースが多く、買主保護が不十分であるとの指摘がありました。
その後、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅の売主には構造と防水に関する10年間の瑕疵保証が義務付けられ、法的整備が大きく進展しました。
2009年には、売主が倒産等で保証責任を果たせない場合に備えて、「住宅瑕疵担保履行法」が施行され、保証金の供託または瑕疵保険への加入が義務付けられ、消費者保護の仕組みが強化されました。
また、2020年の民法改正では「瑕疵担保責任」という表現が「契約不適合責任」に改められ、契約内容に適合しない状態を広くカバーする制度へと進化しています。これにより、買主が補修や代替請求、契約解除まで求められる範囲が拡大しました。
まとめ
瑕疵保証とは、住宅や建物の取引後に発見された隠れた欠陥に対し、売主が責任を持って修補・賠償などの対応を行う制度であり、住宅購入者の安心を支える法的保障の柱の一つです。
契約時の確認不足や保証の不備は後のトラブルにつながるため、契約書に明示された保証内容や期間をしっかり把握し、必要に応じて瑕疵保険と併用することが理想的です。
