不動産業界におけるマスターリースとは？
不動産業界の分野におけるマスターリース（ますたーりーす、Master Lease、Bail principal）とは、不動産の所有者が管理会社などの第三者に対して物件全体を一括して賃貸し、その管理会社がさらに個別に入居者へ転貸する一括借上方式の賃貸契約を指します。所有者にとっては賃料収入が安定し、空室リスクや管理負担の軽減が可能となることから、賃貸経営の一形態として多く活用されています。
マスターリースの定義と仕組み
マスターリースとは、ビル・アパート・マンションなどの収益物件を所有するオーナーが、不動産管理会社（マスターリース会社）に物件全体を賃貸し、その会社が入居者に部屋単位で転貸（サブリース）する契約方式です。この際、オーナーは空室の有無にかかわらず一定の賃料を受け取ることが可能となります。
この契約構造は主に以下の当事者で構成されます。
- 物件の所有者（オーナー）
- マスターリース会社（管理会社・借上業者）
- 実際の入居者（テナント）
メリットとしては、オーナーの収入安定・業務負担軽減・空室リスク回避が挙げられますが、一方で契約条件の不透明性や賃料減額リスクなどのデメリットもあり、契約内容の精査が重要です。
用語の由来と制度の発展
マスターリースの概念は、アメリカの商業不動産市場において発展し、日本には1980年代にビル一括借上やホテル経営などで導入されました。以降、1990年代の賃貸住宅市場の成長とともに、アパート・マンション経営における安定収入モデルとして注目されました。
特に少子高齢化や空き家問題が進行する中で、地方物件や築古物件でも安定運用を目指す手段として導入が進みました。2000年代にはサブリース契約の一形態として、賃貸管理業者による家賃保証サービスとセットで提案されることが増え、個人投資家向けの不動産投資でも定着しました。
ただし、近年では賃料減額トラブルや中途解約の制限が社会問題化したことから、2020年に国土交通省がサブリース新法（賃貸住宅管理業法）を施行し、契約前の重要事項説明や適切な情報開示が義務化されました。
まとめ
マスターリースとは、物件を一括で第三者に貸し出し、入居者への転貸を通じて収益化を図る契約方式であり、不動産オーナーにとっては収入の安定と管理負担軽減を可能にする手段です。
不動産業界においては、空室対策や遠隔地運用のツールとして広く活用されていますが、契約条件の透明性と長期的な資産戦略の観点から、より慎重な導入判断と継続的な運用見直しが求められます。
