不動産業界におけるマンション専有面積とは？
不動産業界の分野におけるマンション専有面積（まんしょんせんゆうめんせき、Exclusive Floor Area of Condominium、Surface privative d’un appartement en copropri?t?）とは、分譲マンションの中で区分所有者が単独で使用・所有できる範囲の床面積を指す用語です。専有面積には居室だけでなくトイレ・浴室・キッチンなどの内部空間が含まれますが、バルコニーや共用廊下は含まれないのが原則です。売買価格や資産評価に直結するため、非常に重要な表示項目です。
マンション専有面積の定義と測定基準
マンション専有面積とは、マンションの一室において、区分所有者が登記上単独で所有する室内空間の面積を意味します。これは建物の構造上、壁の内側から内側までを基準として測定される「壁芯（へきしん）」方式が一般的ですが、不動産登記法に基づく登記上の面積は「内法（うちのり）」で表示されます。
専有面積に含まれる主な部分は以下の通りです。
- リビング・ダイニング・寝室などの居室部分
- キッチン、浴室、洗面所、トイレなどの水回り
- 収納スペース（クローゼット・押入れ）
逆に、以下のような空間は専有面積には含まれません。
- バルコニーやルーフバルコニー（共用部分の専用使用権扱い）
- 玄関ポーチや共用廊下の一部
パンフレットや広告などでは「壁芯面積」が表示されることが多いため、登記面積よりも大きく見える点に注意が必要です。
制度の背景と歴史的経緯
マンション専有面積という概念は、区分所有法の施行（1962年）とともに制度的に整備されました。日本におけるマンション供給が本格化するのは1960年代後半からですが、それ以前は住宅の「延床面積」や「建物面積」が主に使われていました。
マンションという集合住宅の登場により、「専有部分」と「共用部分」を明確に区別する必要が生じ、単独所有が可能な面積を明示する専有面積の概念が普及しました。特に、1980年代のマンションブーム期には、住戸面積の表示方法が購買判断に大きな影響を与えるようになりました。
近年では、住戸の実質的な広さを把握するための情報提供として、「内法面積」と「壁芯面積」の両方を表示する広告も増え、消費者にとっての透明性の高い指標として重要性が高まっています。
まとめ
マンション専有面積とは、区分所有者が占有・所有できる居住部分の床面積を示すものであり、売買価格・資産価値・住宅ローン審査などにも大きな影響を与える基本的な指標です。
不動産業界では、正確で明確な面積表示を行うことが購入者の信頼を得るために不可欠であり、将来的な資産価値や居住満足度にも直結する重要な情報として位置づけられています。
