不動産業界におけるNOIとは？
不動産業界の分野におけるNOI（のーあい、Net Operating Income, Revenu Net d’Exploitation）とは、物件の収益力を示す代表的な指標の一つで、賃料収入などの営業収益から運営費や管理費などの営業経費を差し引いた純収益のことを意味します。不動産投資において、物件の採算性や投資判断の指標として活用されており、キャップレート（利回り）との併用により物件評価にも活かされます。家賃収入だけでなく、運営コストの視点も含む点が特徴です。
NOIの定義と計算方法
NOIは、収益不動産における「実質的な収益力」を表す数値であり、以下のような計算式で求められます。
NOI = 総収入（賃料収入 + 駐車場収入など） ? 営業費用（管理費・修繕費・保険料・公共料金など）
ここで重要なのは、NOIには減価償却費や借入金の利息、税金などの非営業費用は含まれない点です。これにより、運用の巧拙によって発生する収益部分を、他の財務要因に左右されることなく公平に比較できる指標となっています。
語源と導入の歴史
NOIという概念は、アメリカをはじめとした不動産金融が発達した国々で、プロフェッショナルな不動産分析の道具として使われ始めました。特にREIT（不動産投資信託）市場の拡大とともに、標準的な収益分析指標として確立され、世界各国に広まりました。
日本では2000年代初頭にJ-REIT市場が開設されたことをきっかけに、NOIという考え方が広く普及し、現在では不動産投資家のみならず、不動産仲介会社、鑑定士、銀行の評価担当者などが用いる共通言語となっています。
NOIの現代的な活用と実務上の重要性
実務においてNOIは、不動産の収益性を測る基礎資料として、物件の評価、買収・売却の意思決定、収益予測など幅広い場面で使用されています。特に次のような活用が顕著です。
第一に、キャップレート（還元利回り）と組み合わせて不動産価格を査定する手法において、NOI ÷ キャップレート = 想定価格 という形で用いられます。第二に、NOIの推移を時系列で追うことにより、物件の収益安定性や改善効果を評価できます。第三に、複数物件を持つポートフォリオ管理においては、NOIベースの比較によって、投資配分の見直しや改善余地の把握が可能になります。
加えて、NOIを用いた物件選定は、金融機関による融資判断の際にも参考とされ、プロフェッショナルな不動産分析に欠かせない視点となっています。
まとめ
NOIは、営業収益から営業経費を差し引いた純収益を示す、不動産投資における重要な財務指標です。減価償却費や金融費用などを除外することで、純粋な運用の良し悪しを可視化することが可能です。物件評価、ポートフォリオ運用、キャッシュフロー分析など、多くの実務で活用されており、今後も標準的な分析基準としてその重要性は高まり続けると考えられます。
