不動産業界におけるZEH-Mとは？
不動産業界の分野におけるZEH-M（集合住宅型ZEH）（ぜっちえむ、Net Zero Energy House for Mansion、Logement collectif à énergie zéro）とは、集合住宅において高断熱・高効率設備・再生可能エネルギーの導入を通じて年間の一次エネルギー消費量を正味でゼロ以下にする住宅を指します。ZEHの概念を集合住宅に適用したもので、省エネ性能と環境負荷低減を両立し、国の支援制度や不動産価値向上施策において注目を集めています。
ZEH-Mの定義と基本的な使われ方
ZEH-M（ゼッチ・マンション）は、「Net Zero Energy House for Mansion」の略で、集合住宅（主に分譲マンションや賃貸アパート）におけるZEB（ゼロエネルギービル）やZEH（戸建型ゼロエネルギー住宅）の考え方を応用した建築仕様を意味します。国土交通省・経済産業省・環境省の連携により、2030年までに新築住宅の平均でZEH基準達成を目指す国の政策方針に基づき推進されています。
ZEH-Mでは、建物全体の断熱性能を高めることに加え、高効率の給湯・空調・照明設備を導入し、さらに太陽光発電などの再生可能エネルギーを共用部または専有部に設置することで、年間の一次エネルギー消費量の収支ゼロまたはそれ以下を目指します。居住者の光熱費削減や快適性向上だけでなく、環境負荷軽減という観点でもメリットが強調されています。
語源と歴史的背景
ZEH（Net Zero Energy House）の概念は、2000年代に欧米で提唱された「Nearly Zero Energy Building」政策に端を発し、日本でも2010年代に住宅分野への導入が進みました。ZEHはもともと戸建住宅向けに推進されてきましたが、都市部で主流となる集合住宅への適用が課題とされ、集合住宅版ZEH＝ZEH-Mの制度設計が行われました。
日本では2018年から経産省を中心にZEH-M支援事業が開始され、4階建て以下の中層集合住宅を中心に補助金制度が整備されました。さらに2020年以降、建築物省エネ法改正や住宅ローン優遇制度との連動により、ZEH-Mの採用が促進されています。近年では、国土交通省が賃貸住宅や高層分譲マンションへの適用を想定した技術基準の緩和・拡充を図り、より現実的な普及策へと転換が進んでいます。
実務におけるZEH-Mの意味と活用事例
ZEH-Mは、ディベロッパーや建設会社、不動産オーナーにとって、環境対応型住宅としてのブランディングや、物件差別化戦略に大きく寄与します。たとえば、国の補助金（ZEH-M支援事業）を活用することで、初期導入コストを抑えつつ、長期的な資産価値向上や入居率向上を実現する事例が増えています。
また、入居者にとっては光熱費の低減と快適な室内環境が得られることから、子育て世帯や高齢者世帯からの支持も厚くなっています。ZEH-M物件は、エネルギーコストの見える化（HEMS）や蓄電池との組み合わせにより、災害時のレジリエンス確保という観点からも注目されています。
不動産評価やローン審査の場面でも、ZEH-M基準のクリアは金融機関の環境評価スコアにプラスの影響を与えるため、グリーン住宅ローンやESG投資との連動による資金調達面での優位性が強化されつつあります。
まとめ
ZEH-M（集合住宅型ZEH）は、不動産業界において脱炭素社会の実現と快適な住環境の両立を目指す先進的な住宅仕様であり、政策支援や技術革新とともに今後ますます普及が期待されています。開発・販売・賃貸・運用の各段階においてZEH-Mの視点を取り入れることは、環境配慮と経済合理性を兼ね備えた次世代不動産戦略の鍵となるでしょう。
