不動産業界におけるSIとは？
不動産業界の分野におけるSI（えすあい、Skeleton Infill、Structure et remplissage）とは、建物を「スケルトン（構造躯体）」と「インフィル（内装・設備）」に分けて設計・施工・管理する建築手法を指します。スケルトンは長寿命、インフィルは短周期更新を前提とすることで、住戸のライフスタイル変化や技術革新に柔軟に対応可能となり、住宅の長寿命化と資産価値維持、さらには環境負荷の低減にも寄与する考え方です。
SIの定義と構造的な特徴
SI（Skeleton Infill）は、建築物を構造体と内装部分で明確に分離し、それぞれ異なる耐用年数や更新周期に基づいて設計・運用する建築概念です。スケルトン（Skeleton）は建物の柱・梁・床・外壁などの構造躯体を指し、インフィル（Infill）は内装や設備機器、間仕切り壁などの可変部分を指します。
SI住宅では以下の特徴があります。
- 構造体は100年程度の長寿命設計
- 内装や設備は20?30年程度で交換・変更が前提
- 間取り変更や配管更新がしやすい設計
- ライフスタイルや家族構成の変化に対応しやすい
この手法により、環境負荷の低減、ライフサイクルコストの抑制が可能となり、サステナブルな住宅・建物づくりの基盤となっています。
SIの言葉の由来と国内における普及の背景
Skeleton Infillという考え方は、1970年代のオランダやスウェーデンで生まれ、公共住宅の長寿命化や入居者の自由度向上を目的に導入されました。日本では、1990年代以降の住宅政策見直しとともに注目され、「200年住宅」や「長期優良住宅」の制度創設にあわせて本格的な導入が進みました。
特に都市部の集合住宅（マンション）においては、構造体の更新が現実的でないため、内部だけを更新可能な仕組みとしてSIが導入され、スケルトン・インフィル分離型の設計が普及しました。また、高齢化社会・人口減少に対応した住宅再利用の観点からも、有効な手法として位置付けられています。
不動産実務におけるSIの意義と導入メリット
SI（Skeleton Infill）の導入は、不動産開発・流通・管理の各段階で次のような利点をもたらします。
- スケルトンの耐用年数を活かした資産価値の長期維持
- リノベーションや間取り変更による流通市場での競争力向上
- 更新しやすい配管・配線計画による維持管理コスト削減
- 入居者のニーズに応じた柔軟な住空間の提供
また、住宅のライフスタイル多様化への対応として、注文住宅や賃貸物件においても部分的にSI的思想を取り入れるケースが増加しています。
一方で、構造体と内装設備の分離設計に関する技術・コスト・設計者の知識が求められるため、専門性の高い設計支援体制の整備が普及拡大の鍵となります。
まとめ
SI（Skeleton Infill）とは、構造体と内装設備を分離設計することで、住宅の長寿命化と柔軟な居住空間変化を実現する建築手法です。
不動産業界においては、環境負荷の削減やストック住宅活用を通じて、サステナブルなまちづくりと資産価値向上を両立するための有効なアプローチとして、今後ますます注目されることが期待されます。
